Четвер, 12 грудня 2013 14:45

Житлово-будівельна сфера

Written by 

Національна кооперативна бізнес асоціація (National Cooperative Business Association, США) є найстарішою і найбільшою національною американською асоціацією, що має на меті забезпечення кооперативних підприємств тими ж можливостями, які мають інші підприємства Сполучених Штатів, і забезпечення доступу споживачів до продукції кооперативів на ринку. 

Житлово-будівельна сфера

Житлово-будівельні кооперативи не є новою концепцією. Перші такі кооперативи у США були створені в Нью-Йорку наприкінці 1800-х років. Сьогодні, більш ніж 1 млн. одиниць кооперативного житла розкидані по всій території Сполучених Штатів, а переважна їх кількість розташована у великих містах, таких як Нью-Йорк, Чикаго та Вашингтон. Знижка з податку на доходи фізичних осіб, нижчий рівень недбалості і плинності кадрів, нижча оціночна вартість майна для стягнення податків, зниження експлуатаційних витрат а також безпосередня участь та контроль з боку жителів за діяльністю кооперативу – ось ті додаткові стимули для вибору кооперативного шляху домоволодіння.

Житлово-будівельні кооперативи є однією з форм багатоквартирного житла. У житловому кооперативі є два власника: кооперативна корпорація і власники корпорації, які, як правило, відомі як орендарі-акціонери («tenant-stockholders»). Кооперативна корпорація володіє або орендує житловий проект, включаючи всі землі, квартири та місця загального користування. Кооперативна корпорація, у свою чергу, знаходиться у спільній власності своїх орендарів-акціонерів, які, в силу своєї акціонерної власності, мають право займати певну одиницю житла.

Орендарі-акціонери купують акції - іноді вони називаються паї або сертифікати членства - в кооперативної корпорації. При покупці акцій у кооперативі, орендар-акціонер підписує договір безстрокової оренди («perpetual lease»), який інакше називається договором майнового найму («proprietary lease») або договором володіння («occupancy agreement»), що дає орендареві-акціонерові законне та ексклюзивне право займати житлові приміщення до тих пір, поки всі зобов'язання з його боку перед кооперативом будуть виконуватись.

Житлові кооперативи відрізняються від кондомініуму, в якому майно розділяється і кожен житель володіє власним блоком окремо. Одним з ключових ефектів цієї різниці є те, що кооперативи зберегли контроль над тими, хто заселяється, у той час як власник кондомініуму може продавати своє приміщення, кому захоче.

При зміні правового та фінансового устрою багато видів житлових кооперативів можуть удосконалюватися.

·         Кооператив, що продає акції за ринковим курсом («market rate cooperative») продає акції по повній ринковій вартості при первинному розміщенні акцій і дозволяє, щоб при перепродажі ринкова надбавка залишалась у  орендарів-акціонерів.

·         Кооператив з обмеженим капіталом («limited equity cooperative») обмежує дозвіл на прибуток, якщо акції вже продані. Сума прибутку визначається за формулою, встановленою у статуті корпорації.

·         Лізинговий кооператив («leasing cooperative») орендує майно у інвесторів на довгостроковій основі, іноді з правом майбутньої покупки. Жителі управляють власністю як кооператив.

·         Житлова асоціація взаємодопомоги («mutual housing association») є некомерційною корпорацією, створеною для будівництва, володіння та управління житлом. Як правило, корпорація знаходиться у власності і управляється жителями побудованого житла.

·         Житловий кооператив для літніх людей («senior housing cooperative») є кооперативом, який має дизайн і сервісні функції, спеціально розроблені для задоволення потреб літніх людей.

·         Субсидований кооператив («subsidized cooperative») є кооперативом, який отримав певні форми субсидій від уряду чи некомерційних організацій, щоб знизити вартість житла для орендарів-акціонерів. 

Приклади

• Co-op City є величезним кооперативом у Бронксі, Нью-Йорк, з більш ніж 15000 квартирами, власним торговим центром і власною поліцією, та багатьма іншими зручностями. Якби це був муніципалітет, він був би 10-м за величиною у штаті Нью-Йорк.

• 7500 York є найстарішим американським кооперативом для літніх людей, що розташований в Едіні, штат Міннесота. У даний час він будує додаткове приміщення для проживання з доглядом, що допоможе уникнути виселення членів, коли вони потребують співтовариства найбільше.

Ресурси:

• Національна асоціація житлово-будівельних кооперативів («National Association of Housing Cooperatives») є федерацією житлово-будівельних кооперативів, фахівців, організацій і приватних осіб, організованих для просування інтересів громад - власників кооперативного житла.

• NCB FSB є приватною фінансовою установою, що знаходиться у кооперативній власності і надає комерційні банківські послуги у сфері нерухомості та інвестицій для кооперативних підприємств на всій території Сполучених Штатів. Вона здійснює фінансування за рахунок позик, забезпечених депозитом позичальника, більш ніж 150 житлово-будівельних кооперативів США. Такі позики надаються для покупки або рефінансування окремих акцій для членства у житлово-будівельних кооперативах.

•  NCB Capital Impact є філією розвитку Національного кооперативного банку; вона надає кредити та технічну підтримку для кооперативних підприємств.

• Senior Cooperative Foundation надає інформацію про розвиток житлових кооперативів для літніх людей. Їх веб-сайт пропонує список житлових кооперативів для літніх людей у США.

• North American Students of Cooperation (НАСКО), є двонаціональною торговою асоціацією кооперативних гуртожитків у Сполучених Штатах та Канаді. НАСКО працює для налагодження контактів між студентами-кооператорами та розширення студентського кооперативного руху.  

Джерело: National Cooperative Business Association (США)

Read 5583 times