Четверг, 12 Декабрь 2013 14:45

Жилищно-строительная сфера

Written by 

Национальная кооперативная бизнес ассоциация (National Cooperative Business Association, США) является старейшей и крупнейшей национальной американской ассоциацией, имеет целью обеспечение кооперативных предприятий теми же возможностями, которые имеют другие предприятия Соединенных Штатов, и обеспечения доступа потребителей к продукции кооперативов на рынке.

Жилищно-строительная сфера

Жилищно-строительные кооперативы не являются новой концепцией. Первые такие кооперативы в США были созданы в Нью-Йорке в конце 1800-х годов. Сегодня более чем 1 млн. единиц кооперативного жилья разбросаны по всей территории Соединенных Штатов, а подавляющее их количество расположено в крупных городах, таких как Нью-Йорк, Чикаго и Вашингтон. Скидка с налога на доходы физических лиц, низкий уровень небрежности и текучести кадров, ниже оценочная стоимость имущества для взыскания налогов, снижение эксплуатационных расходов а также непосредственное участие и контроль со стороны жителей за деятельностью кооператива – вот те дополнительные стимулы для выбора кооперативного пути домовладения.

Жилищно-строительные кооперативы являются одной из форм многоквартирного жилья. В жилищном кооперативе есть два владельца: кооперативная корпорация и владельцы корпорации, которые, как правило, известны как арендаторы-акционеры («tenant-stockholders»). Кооперативная корпорация владеет или арендует жилой проект, включая все земли, квартиры и места общего пользования. Кооперативная корпорация, в свою очередь, находится в совместной собственности своих арендаторов акционеров, которые, в силу своей акционерной собственности, имеют право занимать определенную единицу жилья.

Арендаторы-акционеры приобретают акции – иногда они называются паи или сертификаты членства – в кооперативной корпорации. При покупке акций в кооперативе, арендатор-акционер подписывает договор бессрочной аренды («perpetual lease»), который иначе называется договором имущественного найма («proprietary lease») или договором владения («occupancy agreement»), что дает арендатору-акционеру законное и эксклюзивное право занимать жилые помещения до тех пор, пока все обязательства с его стороны перед кооперативом выполняются.

Жилищные кооперативы отличаются от кондоминиума, в котором имущество разделяется и каждый житель обладает собственным блоком отдельно. Одним из ключевых эффектов этой разницы является то, что кооперативы сохранили контроль над теми, кто заселяется, в то время как владелец кондоминиума может продавать свое помещение, кому захочет.

При изменении правового и финансового устройства многие виды жилищных кооперативов могут совершенствоваться.

  • • Кооператив, что продает акции по рыночному курсу («market rate cooperative»), продает акции по полной рыночной стоимости при первичном размещении акций и позволяет, чтобы при перепродаже рыночная надбавка оставалась у арендаторов-акционеров.
  • • Кооператив с ограниченным капиталом («limited equity cooperative») ограничивает разрешение на прибыль, если акции уже проданы. Сумма прибыли определяется по формуле, установленной в уставе корпорации.
  • • Лизинговый кооператив («leasing cooperative») арендует имущество у инвесторов на долгосрочной основе, иногда с правом будущей покупки. Жители управляют собственностью как кооператив.
  • • Жилая ассоциация взаимопомощи («mutual housing association») является некоммерческой корпорацией, созданной для строительства, владения и управления жильем. Как правило, корпорация находится в собственности и управляется жителями построенного жилья.
  • • Жилищный кооператив для пожилых людей («senior housing cooperative») является кооперативом, который имеет дизайн и сервисные функции, специально разработанные для удовлетворения потребностей пожилых людей.
  • • Субсидированный кооператив («subsidized cooperative») является кооперативом, который получил определенные формы субсидий от правительства или некоммерческих организаций, чтобы снизить стоимость жилья для арендаторов акционеров.

Примеры:

Co-op City является огромным кооперативом в Бронксе, Нью-Йорк, с более чем 15000 квартирами, собственным торговым центром и собственной полицией, и многими другими удобствами. Если бы это был муниципалитет, он был бы 10-м по величине в штате Нью-Йорк.

7500 York является старейшим американским кооперативом для престарелых, который расположен в Эдине, штат Миннесота. В настоящее время он строит дополнительное помещение для проживания с уходом, что поможет избежать выселения членов, когда они нуждаются в общества больше всего.

Ресурсы:

Национальная ассоциация жилищно-строительных кооперативов («National Association of Housing Cooperatives») является федерацией жилищно-строительных кооперативов, специалистов, организаций и частных лиц, организованных для продвижения интересов общин-владельцев кооперативного жилья.

NCB FSB является частной финансовой организацией, которая находится в кооперативной собственности и предоставляет коммерческие банковские услуги в сфере недвижимости и инвестиций для кооперативных предприятий на всей территории Соединенных Штатов. Она осуществляет финансирование за счет займов, обеспеченных депозитом заемщика, более 150 жилищно-строительных кооперативов США. Такие займы предоставляются для покупки или рефинансирование отдельных акций для членства в жилищно-строительных кооперативах.

NCB Capital Impact является филиалом развития Национального кооперативного банка; она предоставляет кредиты и техническую поддержку для кооперативных предприятий.

Senior Cooperative Foundation предоставляет информацию о развитии жилищных кооперативов для пожилых людей. Их веб-сайт предлагает список жилищных кооперативов для пожилых людей в США.

North American Students of Cooperation (НАСКО) является двунациональной торговой ассоциацией кооперативных общежитий в Соединенных Штатах и Канаде. НАСКО работает для налаживания контактов между студентами-кооператорами и расширения студенческого кооперативного движения. 

Источник: National Cooperative Business Association (США)

Read 6856 times